Buvezavant, pendant et après le vol. Attention, les boissons alcoolisées déshydratent. Evitez de dormir assis pendant de trop longues périodes. Et relevez, si possible, vos jambes pour dormir. Dans tous les cas, si vous avez eu une phlébite, si vous avez des varices, prenez des précautions afin d’éviter les récidives ou les

Rénover Le nettoyage de fin de chantier la touche finale des travaux Lecture 3 min Après la construction ou la rénovation d’un logement ou d’un local, les travaux ne sont pas achevés. Il reste encore le nettoyage de chantier. Livrer un site sans l’avoir remis en état renvoie effectivement une mauvaise impression. De plus, cela empêche de voir distinctement le potentiel du chantier achevé. Vous comprendrez donc combien il est important de le nettoyer. Seulement, on peut se poser plusieurs questions comme À qui revient cette tâche ? » et Comment s’assurer qu’elle soit bien exécutée ? ». PrestaClean, société spécialisée en nettoyage, vous présente les détails du nettoyage de chantier après les travaux. Qui est dans l’obligation de remettre de l’ordre après les travaux ? La réponse à cette question est très simple. Elle est d’ailleurs donnée par la norme NF P03-001 où le cahier des clauses administratives générales applicables aux travaux de bâtiment faisant l’objet de marchés privés. Concernant le nettoyage, la norme dit que Chaque entrepreneur, après intervention en un lieu donné, doit laisser l’emplacement propre et libre de tout déchet. L’entrepreneur qui lui succède est en droit d’exiger cet état de propreté avant d’entreprendre ses travaux … Chaque entrepreneur aura la charge de procéder au nettoyage de ses propres ouvrages même si les documents du marché attribuent le nettoyage du chantier à un lot déterminé. » Ainsi, si la réalisation de votre projet est confiée à plusieurs professionnels, ils sont tous concernés par le nettoyage après chantier. Le maître d’ouvrage a lui aussi la responsabilité de prévoir une mise en service du nettoyage de chantier. Selon la norme NF P03-001, chaque entrepreneur doit remettre le chantier à l'état de propreté dans lequel il l'a trouvé Faire le ménage après travaux en deux temps, trois mouvements Il faut bien comprendre que l’obligation de l’entreprise chargée des travaux se limite à remettre le chantier dans l’état dans lequel il était avant le début du chantier. Un nettoyage des lieux de travaux a un objectif double remise en ordre du chantier et nettoyage complet après travaux. Elle peut être confiée à l’entreprise principale en charge des constructions ou rénovations. Notez toutefois que cela entraîne des frais supplémentaires à prévoir dans le contrat de construction. Si l’entreprise ne dispose pas des moyens suffisants pour procéder au ménage, elle peut sous-traiter cette tâche à une société de nettoyage. Sinon, pour faire des économies substantielles, vous pouvez vous-même engager un professionnel via une entreprise de nettoyage de chantier. Au-delà des économies réalisées, cette alternative présente de nombreux avantages, notamment de rapidité et de précision d’exécution. En outre les entreprises spécialistes du nettoyage disposent et mettent tous les moyens en œuvre pour que l’espace dont ils ont la charge soit propre, dans ses moindres recoins et dans des délais très courts. Des entreprise spécialisées dans le nettoyage après chantier vous permettent gain de temps et d'argent Le meilleur moment pour nettoyer un chantier Comme vous vous en doutez, le meilleur moment pour nettoyer un chantier, c’est quand les travaux sont bel et bien terminés. C’est effectivement différent d’un nettoyage de bureau où il est possible de choisir le moment idéal. Dans le cas où les travaux ne sont pas achevés, il faudra recommencer l’opération chaque fois que les ouvriers salissent le lieu… Par contre, débarrasser le lieu des travaux des gravats et débris au fur et à mesure est recommandé. Cette démarche facilite le travail et évite que le chantier ne soit trop encombré. Débarrasser vous des gravats au fur et à mesure pour éviter d'encombrer le chantier À présent, vous savez que le nettoyage après travaux consiste à débarrasser un espace de ses saletés ainsi que de le remettre en ordre pour qu’il soit prêt à l’usage qui lui est destiné. Concernant le descriptif du nettoyage de chantier, le professionnel procède dans l’ordre suivant Déblayage des résidus de travaux, des copeaux de bois, des gravats et du reste des graviers Grattage et dégraissage des colles, résines, ciments et peintures sur le sol et les murs Lessivage des murs Désinfection des appareils sanitaires si nécessaire Retrait des bâches de protection et du ruban de masquage Dépoussiérage et nettoyage des vitres Nettoyage du sol et des murs L’idéal est toujours de confier la totalité du nettoyage à une seule et même entreprise spécialisée. Tout simplement pour amoindrir les frais de l’opération. Ne faire appel qu'a une seule entreprise vous permettra de réduire les couts de façon conséquente Combien coûte le recours à une entreprise de nettoyage de fin de chantier ? Le prix dépend du type de chantier et des travaux de nettoyage à réaliser. Le plus souvent, le tarif est facturé au mètre carré. Il est également possible de trouver des tarifs facturés au mètre cube ou à l’heure. Un entretien de sol peut, par exemple, coûter 2 €/m². Des entreprises spécialisées proposent des prestations forfaitaires incluant le balayage, le décapage et l’acheminement des déchets. En moyenne, le coût de ce forfait est de 4 €/m². L’idéal pour trouver le meilleur prix est de comparer plusieurs devis. D’ailleurs, n’hésitez pas à chercher des sociétés de nettoyage de fin de chantier avant le début du chantier. Cela vous permettra de vous assurer que votre budget ne change pas. Articles du moment

Comment se passe la rééducation d’une fracture du col du fémur, notamment chez la personne âgée ? 18 % des femmes et 6 % des hommes auront une fracture de la hanche au cours de leur vie ; en d’autres termes beaucoup de monde, surtout chez les personnes âgées. La fracture du fémur survient le plus fréquemment à la suite d’une chute. Souvent, une opération est nécessaire. Dans l’immense majorité des cas, une rééducation s’impose pour ré-arriver à réaliser les gestes du quotidien. Des séances de kinésithérapie sont prescrites. Voilà les grandes lignes de la prise en charge d’une fracture du fémur chez les personnes âgées de plus de 65 ans. Je réponds à toutes les questions les plus fréquent-es des patient-es et de leur entourage sur la base de 👩🏽‍⚕️ mon expérience de kiné depuis 2009 ;📚 des recherches approfondies dans la littérature scientifique internationale. Encore des questions ? Une expérience à relater ? Laissez-les en commentaire, j’y répondrai avec plaisir 🙂. Sommaire Quels sont les différents types de fractures du col du fémur et de la hanche ?Combien de temps dure l’opération du col du fémur et comment elle se passe ?Comment cela se passe en cas de col du fémur cassé inopérable ?Quelle est la durée de l’hospitalisation pour une fracture du fémur ?Quelle rééducation après une fracture du col du fémur ?Quel est le temps de convalescence et de consolidation ?Peut on marcher avec une fracture du col du fémur ?En quoi consiste la rééducation d’une fracture de hanche ?Quelle est l’espérance de vie après une fracture du col du fémur ? Quels sont les différents types de fractures du col du fémur et de la hanche ? Le fémur est l’os de la hanche qui se fracture le plus souvent, particulièrement au niveau de son extrémité supérieure dite proximale, et plus précisément de son col d’où l’expression fracture du col du fémur, ou fracture du col fémoral. Mais il y a d’autres localisations possibles en cas de fracture de hanche. En voici une liste, et ci-dessous un schéma explicatif des différents emplacements de fracture de la hanche au niveau de l’extrémité superieure du fémur fracture du col fémoral, ou fracture du col du fémur, ou encore fractures cervicales. Ce sont celles dont on parlera ici ;fracture du trochanter fracture pertrochantérienne ou sous trochanterienne du femur ;fracture acetabulaire ou fracture du cotyle le cotyle est l’ancien nom de l’acétabulum ;fissure du labrum antero superieur hanche ;félure du col du fémur, fracture du col du fémur engrenée, fissure du labrum antero superieur hanche, sont des variantes de fractures de la hanche. La rééducation après une fracture du fémur est assez similaire quelque soit la localisation de la fracture au niveau du col du fémur, du trochanter ou de l’acétabulum. Schéma représentant l’extrémité proximale du fémur dont le col du fémur La prise en charge sera assez similaire, quelque soit le type de fracture une hospitalisation de quelques jours dans un service d’orthopédie et traumatologie ;une opération chirurgicale ou un traitement orthopédique c’est-à-dire via une immobilisation partielle ou une mise en décharge partielle ou totale de la jambe un certain temps ;un séjour en soin de suite et de réadaptation ou un retour à domicile, dans tous les cas avec au moins quelques séances de rééducation via des séances de kinésithérapie à l’hôpital, puis à domicile, en cabinet ou en centre. Combien de temps dure l’opération du col du fémur et comment elle se passe ? La durée de l’opération chirurgicale pour une fracture de l’extrémité proximale du fémur dépend de plusieurs paramètres l’âge, les capacités fonctionnelles et les antécédents de la personne opérée, notamment la présence de troubles cognitifs ;le degré de sévérité de la fracture et son emplacement sur le fémur ;les préférences et habitudes des En fonction de ces paramètres, différents types de matériaux peuvent être posés dans l’articulation prothèse totale de hanche arthroplastie, ostéosynthèse du fémur par vissage ou plaque, tige fémorale avec ou sans ciment, enclouage centro-medullaire clou gamma, etc. 📚 Voir prothèse de hanche mouvements interdits / clou gamma rééducation La durée de l’opération chirurgicale sera d’au minimum 1 heure et peut aller jusqu’à 3 heures environ, parfois plus en cas de fracture complexe. Elle dure en moyenne autour d’1 heure 30. L’opération pour une fracture de fémur est réalisée sous anesthésie locale rachianesthésie ou générale. Elle a lieu souvent le jour même de la chute ou le lendemain. Elle est réalisée dans un bloc opératoire. Les utilisent du matériel spécifique et des biomatériaux qui sont insérés dans le fémur pour que la zone fracturée soit consolidée. Au réveil, des antalgiques sont administrés le plus souvent par perfusion pour limiter au maximum les douleurs post-opératoires. Après un passage en salle de réveil, les personnes opérées remontent dans leur chambre en service de traumatologie où elles restent plusieurs jours. Comment cela se passe en cas de col du fémur cassé inopérable ? Le plus souvent, les fractures du fémur sont opérées. Parfois, ce n’est pas le cas. On parle alors de traitement conservateur, ou de traitement orthopédique s’il y a une immobilisation partielle du membre inférieur à l’aide d’une attelle. La fracture de hanche est alors non opérée. Il n’y a pas de critères clairs et unanimes qui permettent de déterminer si une fracture est opérable ou non. Cela dépend de la localisation de la fracture mais aussi de l’autonomie de la personne âgée ou de la facilité d’accès à du matériel de chirurgie moderne. Il sera plus facile de ne pas opérer quelqu’un qui ne marchait déjà plus avant la fracture, ou dont l’espérance de vie est très faible à cause d’autres pathologies, ou qui risque de mal supporter l’anesthésie associée à l’opération. En général, il est tout de même préférable d’opérer une fracture de hanche car la durée de séjour à l’hôpital est moins longue ;la rééducation dans les suites est plus simple et rapide ;la récupération des capacités fonctionnelles est meilleure ;il y a moins de risque de déformation du membre inférieur dans les suites. Handoll 2008 Lorsque la décision est prise de ne pas opérer une fracture du fémur, les soins suivants sont administrés un traitement antalgique par médicaments per-os à avaler ou en perfusion ;une immobilisation éventuelle partielle du membre inférieur à l’aide d’une attelle et la consigne d’appuyer le moins possible sur le membre inférieur durant 3 à 6 semaines, parfois plus longtemps ;un séjour de plusieurs jours ou semaines à l’hôpital ;de la rééducation, en soin de soin ou réadaptation ou à domicile. Quelle est la durée de l’hospitalisation pour une fracture du fémur ? Les durées d’hospitalisation varient selon l’âge de la personne, le déroulé de l’intervention, les capacités de récupération de la personne, son lieu de vie et son entourage. La durée d’hospitalisation pour une fracture du fémur peut ainsi être d’environ 5 jours pour une personne relativement jeune, bien portante, qui vit en couple ou avec ses enfants, qui n’a pas de troubles cognitifs, qui a eu une opération avec des suites simples sans complications, qui habite une maison de plein pied ou un appartement facile d’accès ;d’environ 10 jours pour une personne qui vit seule, ou qui avait déjà quelques difficultés chez elle, ou dont le logement est moins accessible, ou qui attend une place en soin de suite et réadaptation, ou encore qui a eu quelques complications comme une hémorragie ayant nécessité une transfusion ;de plusieurs semaines pour une personne avec des troubles cognitifs, ou dont la perte d’autonomie est beaucoup trop importante, et qui n’a pas de place en soin de suite et réadaptation. Dans les études menées sur le sujet, les durées d’hospitalisation moyenne indiquées sont plus longues. Il est possible que ce soit justement les personnes moins nombreuses mais qui restent extrêmement longtemps à l’hôpital qui influencent ces moyennes Durée d’hospitalisation pour fracture du fémur de 23 jours en moyenne au Royaume-UniDurée d’hospitalisation pour fracture du fémur de 15 jours en moyenne en ItalieDurée d’hospitalisation pour fracture du fémur de 6 jours et demi en moyenne aux Etats-Unis Verone et Maggi, 2018 En France, en 1987, la durée d’hospitalisation moyenne pour une fracture du fémur en Picardie était de 21,6 jours Baudoin 1993. En France en 2009, elle était en moyenne de 12,7 jours Oberlin et Mouquet, 2011. Que la fracture de hanche soit opérée ou non, la rééducation est quasi-systématique en France. Voici en quoi elle consiste et les réponses aux questions que les gens se posent souvent sur la rééducation après une fracture du fémur chez les personnes âgées de plus de 65 ans. Quel est le temps de convalescence et de consolidation pour une fracture du fémur ? Nous avons vu que la durée moyenne d’hospitalisation en France pour une fracture du fémur était actuellement d’une dizaine de jours. A cela s’ajoutent souvent le temps d’un séjour en soin de suite et réadaptation, aussi appelé centre de rééducation ou encore maison de convalescence. Le séjour après une fracture du fémur est généralement de plusieurs semaines dans ces lieux entre 4 semaines et 10 semaines le plus souvent. Une fois sorti, la convalescence continue encore plusieurs semaines. Après une fracture du fémur, une personne met en général au grand minimum 2 à 3 mois pour retrouver à peu près son niveau d’autonomie antérieure. Si la kinésithérapie a lieu au domicile, le temps de convalescence est de la même durée. Compter plusieurs semaines et plus souvent 3 mois pour récupérer une distance et une vitesse de marche comme avant la chute, dans le meilleur des cas. Le temps de consolidation de l’os du fémur est d’environ 6 semaines si tout va bien. C’est pour cela qu’une radio de contrôle est réalisée en général 6-8 semaines après l’opération de la hanche, afin de s’assurer que le matériel est bien en place et qu’un cal osseux, signe d’une bonne consolidation, s’est bien mis en place. Il faut parfois attendre plusieurs mois avant une consolidation complète. Mais les capacités fonctionnelles pour se déplacer ou même pratiquer certaines activités physiques un peu plus intensives peuvent être réalisées avant une consolidation complète. Une synthèse d’études s’intéresse au temps mis pour retrouver son autonomie après une fracture du fémur. Dyer et al. 2016 Peut on marcher avec une fracture du col du fémur ? Ce sont les qui examinent les radios après une fracture du fémur et qui déterminent si oui ou non la personne peut appuyer sur son membre inférieur fracturé, ou si elle doit éviter de poser son pied au sol durant plusieurs semaines au moins 6 semaines, parfois 2 ou 3 mois. Dans tous les cas, la marche est possible avec une fracture du fémur, et elle est même recommandée. Si l’appui n’est pas possible, la marche doit se faire sans l’appui avec l’aide de 2 cannes béquille ou d’un déambulateur. Si cela est trop difficile pour des raisons d’équilibre ou de force, alors il est recommandé de simplement se mettre debout plusieurs fois par jour pour conserver l’habitude d’être debout et entretenir sa force. En cas de prothèse de hanche ou de clou gamma, l’appui est possible la plupart du temps. A cause de la douleur, il est souvent nécessaire tout de même d’utiliser une aide technique à la marche, au moins les premières semaines cannes béquilles, cadre de marche ou déambulateur. Dès que les douleurs diminuent, la marche est possible sans aide. En quoi consiste la rééducation ? En cas d’opération avec une fracture du fémur, la reprise de la marche et de la mobilité de la hanche doit se faire au plus tôt après l’intervention. Les kinésithérapeutes réalisent un bilan dans les jours qui suivent l’opération ou la chute, afin de personnaliser et adapter la rééducation. Elle consiste le plus souvent en une surveillance de la diminution des douleurs liées à l’opération ou à la fracture et des conseils pour limiter leur majoration et favoriser leur diminution ;une récupération des amplitudes articulaires fonctionnelles de la hanche en flexion, abduction extension, rotation. Cela ne nécessite pas forcément de la mobilisation manuelle mais peut très bien être fait par des exercices actifs y compris debout, qui ont l’avantage de solliciter également la force musculaire et l’autonomisation du patient ;en cas d’opération pour prothèse de hanche, l’apprentissage des mouvements à éviter pour prévenir la luxation de la prothèse de hanche ;une récupération de la force musculaire des muscles du membre inférieur ;un entretien du système cardio-vasculaire pour prévenir les complications post-opératoires et favoriser la reprise au plus vite des activités du quotidien ;le ré-apprentissage éventuel des transferts, de la marche, de la montée et descente des escaliers et des autres activités du quotidien, malgré la gène liée à la fracture ;le sevrage progressif des aides techniques à la marche ;la mise en place de choses pour prévenir une nouvelle chute ou limiter ses conséquences néfastes adaptation de l’environnement, choix des aides de marche, apprentissage du relevé du sol, etc., la prise en charge d’un éventuel syndrome post-chute. Certaines études sont menées pour voir ses certaines techniques et principes de rééducation sont plus efficaces que d’autres renforcement musculaire avec électrostimulation du quadriceps, marche sur tapis roulant, utilisant d’électrothérapie pour soulager la douleur, kinésithérapie à domicile, rééducation à domicile longue de plus d’un an, rééducation débutée plus de 2 mois après la fracture, téléconsultations. A l’heure actuelle, il est difficile de dire s’il est plus pertinent ou non d’utiliser telle ou telle technique de rééducation, ou s’il est mieux de débuter la rééducation dès l’hôpital ou après la sortie. En revanche, il y a un consensus pour dire que la rééducation est importante et nécessaire après une fracture du fémur. Handoll et al. 2011 La prise en charge rééducative à domicile est aussi en lien avec une qualité de vie plus importante des personnes âgées de plus de 65 ans et une meilleure santé. Peeters et al. 2016 Quelle est l’espérance de vie après une fracture du col du fémur ? L’espérance de vie après une fracture du col du fémur est de plusieurs années quel que soit l’âge. Chez les hommes qui ont entre 51 et 60 ans au moment de la fracture, l’espérance de vie est diminuée en moyenne de 7 ans et demi par rapport à des personnes qui n’ont pas eu de fracture du fémur. Chez les moins de 50 ans, homme ou femme, l’espérance de vie n’est diminuée que de respectivement 4 ans et 6 ans par rapport aux personnes du même âge n’ayant pas eu de fracture. Chez les hommes et les femmes qui ont plus de 80 ans au moment de la fracture, l’espérance de vie est diminuée de 3 ans en moyenne, par rapport aux hommes et femmes du même âge n’ayant pas eu de fracture du fémur. Chez celles et ceux qui ont entre 71 et 80 ans au moment de la fracture, les années de vie perdues par rapport aux gens du même âge sans fracture du fémur sont d’environ 5 ans. Vestergaard 2009 Tableau qui montre les années de vie perdues des personnes ayant eu une fracture du fémur par rapport aux personnes du même âge n’en ayant pas eu. L’impact relatif est moins fort chez les femmes que chez les hommes, et chez les personnes jeunes plutôt que âgées. Source Vestergaard 2009 Vous souhaitez être tenu au courant quand je publie de nouveaux articles ? Remplissez le formulaire ci-dessous FAQ Quel est le temps de consolidation d’une fracture du col du fémur ?6 semaines le plus souvent, rarement moins, parfois plus. Une radio de contrôle est réalisée en général 6 semaines après la fracture pour connaître l’avancée de la consolidation. Peut-on marcher avec une fracture du col du fémur ?Oui le plus souvent. Souvent avec des béquilles ou un déambulateur pour soulager l’appui, au moins quelques semaines. Quelle est l’espérance de vie après une fracture du col du fémur ?Les personnes qui ont une fracture du col du fémur ont une espérance de vie moindre que celles et ceux qui n’en ont pas eu sans que l’on puisse dire que cela soit dû à la fracture ou à d’autres facteurs de confusion. Par exemple, l’espérance de vie est diminuée d’environ 5 ans si elle survient entre les 71 et 80 ans d’une personne. Comment soigne-t-on une fracture du col du fémur ?Cela dépend de la fracture, de l’état général de la personne, des habitudes des équipes médicales. Une opération est parfois nécessaire. Sinon, on soulage simplement l’appui quelques temps sur la jambe fracturée. Quelles sont les conséquences d’une fracture du col du fémur ?Certaines personnes ne gardent aucune séquelle d’une fracture du col du fémur. Chez d’autres, la marche ou la pratique de certaines activités physiques peut être un peu plus difficile qu’avant. Quel temps de rééducation après un fémur cassé ?Quelques semaines à quelques mois. 📘 Sources 📘 Ces articles ont été trouvés et sélectionnés à partir des mots clés suivants rentrés dans le moteur de recherche de la Medline hip fracture and rehabilitation or exercise or physiotherapy or physical therapy, dernière mise à jour février 2020. Une requête avec le simple mot clé hip fracture [ti] » a été réalisée pour les données plus générales sur la fracture de hanche épidémiologie, types de fracture, opération chirurgicale, espérance de vie. Handoll HHG, Sherrington C, Mak JCS. Interventions for improving mobility after hip fracture surgery in adults. Cochrane Database of Systematic Reviews 2011, Issue 3. Art. No. CD001704. DOI Dyer SM, Crotty M, Fairhall N, et al. A critical review of the long-term disability outcomes following hip fracture. BMC Geriatr. 2016;161158. Published 2016 Sep 2. doi Verone et Maggi. Epidemiology and social costs of hip fracture. Injury. 2018 Volume 49, Issue 8, Pages 1458–1460 Baudoin, C., Fardellone, P., Potard, V. et al. Fractures of the proximal femur in Picardy, France, in 1987. Osteoporosis Int 3, 43–49 1993. Oberlin et Mouquet. Les modalités de prise en charge des fractures du col du fémur en France de 1998 à 2009. Etudes et résultats N°774, 2011. Handoll HH, Parker MJ. Conservative versus operative treatment for hip fractures in adults. Cochrane Database Syst Rev. 2008;3CD000337. Quality of life after hip fracture in the elderly A systematic literature review. Peeters, Charles et al. Injury, Volume 47, Issue 7, 1369 – 1382 Vestergaard, P., Rejnmark, L., & Mosekilde, L. 2009. Loss of life years after a hip fracture. Acta orthopaedica, 805, 525–530.

Laseule méthode efficace de traitement des varices consiste à retirer la veine altérée incapable de remplir ses fonctions. Les avantages de la méthode de suppression laser : Traumatisme minimal, qui permet de réaliser l'intervention en ambulatoire et sous anesthésie locale ; vous pouvez rentrer chez vous immédiatement après l'opération;

Accueil > Actualités > Les risques du LMNP dont on oublie parfois de vous parler 29 juin 2012 par Benjamin CLAVEL La fin du dispositif Scellier étant programmée à fin 2012 et celui-ci étant dors et déjà en état de mort clinique » compte tenu de son très faible intérêt fiscal cette année, de très nombreux investisseurs se tournent vers le dispositif LMNP géré. Ce dispositif ne manque pas d’avantages, mais les inconvénients et les risques sont également nombreux, et c’est bien là dessus que je vais insister. La dépendance vis à vis du gestionnaire de la résidence Les vendeurs de LMNP insistent en général sur un point crucial pour convaincre leur prospect d’acheter un bien en LMNP le paiement du loyer est garanti par le gestionnaire pour une durée fixe. C’est effectivement quelque chose de très rassurant… tant que le gestionnaire paye ! Les exemples de défaillance sont nombreux ces dernières années et quand ça arrive bonjour les dégâts ! Après une longue période de carence, le temps que le gestionnaire soit liquidé, il faut en trouver un nouveau. Et celui-ci va proposer des nouveaux loyers aux propriétaires qui sont en général diminués de 30 à 40 % jusqu’à 75 % dans certaines résidences par rapport à ce qui était prévu initialement. L’effort d’épargne, qui devait être faible, peut vite devenir insurmontable. Certains gros exploitants affichent en ce moment des retard de plusieurs semaines dans le paiement des loyers, ce qui en dit long sur leurs problèmes de trésorerie. Il convient de poser diverses questions au gestionnaire Combien de résidences gère t’il ? Depuis combien de temps ? Quel est leur taux de remplissage moyen ? Dégage t’il des bénéfices ? Le gestionnaire créé t’il une société d’exploitation spécifique pour chaque résidence ou bien toutes les résidences sont-elles gérées par la même société de manière mutualisée ? A combien s’élève le capital social de la société ? Le risque de non renouvellement du bail au terme Si à l’échéance du bail, dans 10 ou 12 ans par exemple, le gestionnaire ne renouvelle pas son bail alors que ferez vous de votre bien ? Pourrez vous trouver un autre exploitant ? Mais pour quel loyer ? Après quels travaux ? >>> si les normes de sécurité changent par exemple vous pourriez être contraint de faire de lourds travaux à l’issue du bail sous peine de voir l’exploitant déserter au profit d’une nouvelle résidence, aux normes, peut être même construite dans la même rue… Le bien sera t’il vendable facilement et sans perte ? Pourrez vous le louer en direct si besoin ? Par exemple les EHPAD sont configurés de telle manière qu’il serait très compliqué d’en faire autre chose si par hasard le gestionnaire ne souhaitait pas renouveler son bail. Sur ce point, un investissement en résidence étudiante ou affaire semble moins risqué puisque les biens peuvent plus facilement être reloués nus par la suite. Des biens dont le prix est souvent déconnecté de la réalité du marché local La TVA étant récupérable, il n’est pas rare de voir des biens vendus hors taxe au prix du TTC et donc 20 % plus cher que le marché. Ça permet de gonfler la marge du promoteur et / ou du commercialisateur. On ne le répétera jamais assez quand on achète un bien immobilier il faut connaitre la ville, le quartier dans lequel il est situé, et les prix du secteur. Si je vous vends un bien à 4000 € du m² à Grenoble vous trouvez ça cher ou pas ? Si vous habitez Lille ou Brest et n’avez jamais mis les pieds à Grenoble vous n’en savez rien et vous êtes la cible idéale d’un commercial indélicat. La clé de tout bon investissement immobilier c’est l’emplacement. Vous devez donc connaitre le secteur pour juger vous même si oui ou non c’est un bon emplacement. Des baux qui comprennent parfois des clauses peu favorables au propriétaire Le bail fait 20 pages et est écrit tout petit ? Ce n’est pas grave, avant de signer vous devez l’éplucher et être sur d’avoir bien compris toutes les clauses réévaluation du loyer limitée à 2 ou 3 % / an après une période de carence, charges d’entretien imputées au propriétaire, … les surprises ne sont pas rares ! Une revente très compliquée Même si des acteurs comme Le Revenu Pierre se sont spécialisés dans le domaine, le marché secondaire est très peu animé et les biens se revendent fréquemment au prix d’une décote conséquente. Il ne faut pas oublier que le nouvel acheteur prendra plus de risques que vous en achetant un bien qui ne sera plus neuf, géré par un exploitant dont le bail expirera peut-être bientôt sans certitude ni de renouvellement ni des conditions d’un éventuel renouvellement, et avec un loyer qui n’aura pas forcément suivi l’inflation. Il exigera donc une décote pour rentabiliser son investissement et rémunérer correctement son risque. Des liens parfois troubles entre les intervenants Je suis particulièrement méfiant quand le promoteur, le commercialisateur et le gestionnaire ne sont pas indépendant les uns des autres. C’est souvent dans ces cas là que les problèmes surviennent car leurs intérêts sont liés. Un commercialisateur indépendant du promoteur et du gestionnaire me semble indispensable car si celui-ci fait son travail correctement on peut espérer qu’il aura réalisé une analyse du programme avant de le proposer à ses clients. Les liens entre promoteur et gestionnaire sont également dangereux, comme le démontre le grand nombre d’affaires autours des fameux fonds de concours . Ceux-ci permettaient au gestionnaire de proposer des loyers artificiellement hauts qu’il pouvait payer pendant 1 ou 2 ans grâce au fonds de concours doté par le promoteur puis, une fois la cagnotte épuisée, il déposait le bilan. Voir le blog de Paul DEVAUX, avocat fiscaliste, qui est très riche en articles sur le thème. Un montage patrimonial à bien maitriser Patrimonialement et fiscalement vous avez un choix à faire lorsque vous achetez un bien géré en statut LMNP soit opter pour la réduction d’impôt Censi-Bouvard, un dispositif proche du Scellier, qui permet en 2012 d’obtenir une réduction de 11 % de la valeur HT du bien étalée sur 9 ans soit opter pour l’amortissement du bien sur les loyers, ce qui permet de ne quasiment pas payer d’impôts sur ceux-ci pendant de longues années Globalement le dispositif Censi-Bouvard est plus simple à expliquer et donc plus facile à vendre que l’amortissement. Par ailleurs, beaucoup d’investisseurs particuliers sont très sensibles à la carotte fiscale et sont prêts à privilégier une réduction d’impôt tangible » = je vois sur ma feuille d’impôts que je paye moins tout de suite à un système d’amortissement moins concret mais bien souvent plus intéressant. Bref, il convient de s’appuyer sur un professionnel de la gestion de patrimoine pour ne pas faire le mauvais choix fiscal. Bilan Cet article n’a pas pour but de vous décourager à investir sous le régime du LMNP, mais de mettre en avant les inconvénients et les risques d’un tel placement car ceux-ci sont malheureusement trop souvent éludés par les vendeurs de carotte fiscale. Pour ma part je ne suis pas très à l’aise avec ce type de montage patrimonial et j’estime que le risque est trop important. Par conséquent je n’en propose pas à mes clients, je privilégie d’autres solutions d’investissement, que ce soit en immobilier comme les SCPI ou hors immobilier. Néanmoins, les programmes intéressants existent et on peut en trouver de temps en temps, dès lors que l’on prend bien soin de faire attention à tous les points que j’ai évoqué dans cet article. . 136 239 57 349 496 138 441 327

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